Das Ende des Mietwerts: Muss man seine Hypothek zurückzahlen?

Was sich konkret ändert

Heute ist der Besitz eines Eigenheims mit steuerlichen Kosten verbunden: Der Staat geht davon aus, dass du durch das Wohnen in deinem eigenen Haus eine fiktive Miete „verdienst“, und besteuert dich dafür. Im Gegenzug kannst du deine Hypothekenzinsen steuerlich absetzen. Künftig gibt es keinen Mietwert mehr, aber auch keinen Abzug mehr. Die Hypothek verliert somit an steuerlicher Bedeutung.

Sollte man also die Hypothek vorzeitig tilgen?

Nicht unbedingt – und vor allem nicht überstürzt! Hier sind die Fragen, die du dir stellen solltest, bevor du dich entscheidest:

• Bringt mein Geld anderswo mehr ein ? Wenn deine Ersparnisse eine Rendite erzielen, die höher ist als die Kosten deiner Hypothek, ist es besser, sie investiert zu lassen. Die Rückzahlung des Darlehens ist eine garantierte Rendite … aber oft nur eine bescheidene.
• Habe ich genug liquide Mittel? Das in eine Immobilie investierte Geld ist gebunden. Bei unerwarteten Renovierungen, einem finanziellen Rückschlag oder dem Wunsch, den Kindern zu helfen, kann man die „Ziegel“ nicht einfach „abheben“.
• Wo stehe ich in meinem Leben? Für manche Eigentümer, die kurz vor der Rente stehen, ist es sinnvoll, ihre Schulden abzubauen. Aber Vorsicht: Sobald die Hypothek sehr niedrig ist, wird es schwierig, eine neue aufzunehmen – die Banken sind da weniger begeistert.

Indirekte Amortisation über die Säule 3a: eine clevere Alternative

Es gibt eine Möglichkeit, die Hypothek zu tilgen und gleichzeitig das Geld weiter für sich arbeiten zu lassen: die indirekte Tilgung über die Säule 3a. Das Prinzip ist einfach: Anstatt jedes Jahr direkt an die Bank zu zahlen, zahlst du einen Betrag auf ein Konto oder in eine Vorsorge-Lösung der Säule 3a ein – bis zu 7’258 Franken pro Jahr für eine Person, die im Jahr 2026 bei einer Pensionskasse versichert ist. Dieser Betrag ist vollständig von deinem steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig, was eine sofortige Steuerersparnis mit sich bringt. Das angesparte Kapital dient dann dazu, die Hypothek auf einen Schlag zu tilgen, in der Regel bei Fälligkeit oder im Ruhestand.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts gewinnt dieser Vorteil noch mehr an Bedeutung: Auch wenn die Hypothekarzinsen nicht mehr abzugsfähig sind, bleibt der 3a-Abzug weiterhin in vollem Umfang gültig. Es handelt sich also um einen steuerlichen Hebel, der die Reform übersteht – und der es ermöglicht, die liquiden Mittel nicht unnötig bis zur Fälligkeit des Darlehens zu binden.

Die richtige Vorgehensweise

Die Reform wird erst in einigen Jahren in Kraft treten, und die Frage stellt sich vor allem bei Ablauf deiner Hypothek. Bis dahin solltest du idealerweise gemeinsam mit deinem persönlichen Berater bei deiner Bank eine Bestandsaufnahme deiner gesamten finanziellen Situation vornehmen, bevor du eine Entscheidung triffst, die dein Vermögen langfristig bindet.