Fine del valore locativo: bisogna estinguere il mutuo?

Cosa cambia concretamente

Oggi, possedere una casa comporta un costo fiscale: lo Stato ritiene che tu “guadagni” un canone di locazione fittizio vivendo nella tua abitazione e te lo tassa. In cambio, puoi dedurre gli interessi ipotecari. In futuro, non ci sarà più il valore locativo, ma non ci sarà nemmeno più la detrazione. Il mutuo diventa quindi meno vantaggioso dal punto di vista fiscale.

Allora, si estingue il mutuo?

Non necessariamente — e soprattutto non di fretta! Ecco le domande da porsi prima di decidere:

• I miei soldi rendono altrove ? Se i tuoi risparmi generano un rendimento superiore al costo del mutuo, è meglio lasciarli investiti. Estinguere il mutuo è un rendimento garantito… ma spesso modesto.
• Ho abbastanza liquidità? Il denaro investito in un immobile è vincolato. In caso di ristrutturazioni impreviste, di un colpo duro o del desiderio di aiutare i propri figli, non è possibile “prelevare” i mattoni.
• A che punto sono della mia vita? Avvicinandosi alla pensione, alcuni proprietari hanno interesse a ridurre i propri debiti. Ma attenzione: una volta che il mutuo è molto basso, diventa difficile contrarne uno nuovo — le banche sono meno entusiaste.

L’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a: un’alternativa intelligente

Esiste un modo per rimborsare il mutuo continuando a far fruttare il proprio denaro: l’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a. Il principio è semplice: invece di rimborsare direttamente la banca ogni anno, versi una somma su un conto o in una soluzione previdenziale 3a – fino a 7'258 franchi all'anno per una persona affiliata a una cassa pensioni nel 2026. Tale importo è interamente deducibile dal tuo reddito imponibile, il che comporta un risparmio fiscale immediato. Il capitale accumulato servirà poi a estinguere il mutuo in un’unica soluzione, solitamente alla scadenza o al momento del pensionamento.

Con l’abolizione del valore locativo, questo vantaggio assume ancora più rilevanza: anche se gli interessi ipotecari non saranno più deducibili, la deduzione 3a rimane pienamente valida. Si tratta quindi di una leva fiscale che sopravvive alla riforma e che consente di non immobilizzare inutilmente la propria liquidità in attesa della scadenza del prestito.

La mossa giusta

La riforma non entrerà in vigore prima di qualche anno e la questione si pone soprattutto alla scadenza del tuo mutuo. Da qui ad allora, l’ideale è fare il punto della situazione con il tuo consulente di fiducia presso la tua banca sulla tua situazione finanziaria complessiva, prima di prendere una decisione che impegni a lungo termine il tuo patrimonio.